Квоты Лекс Коллер по кантонам Швейцарии 2024

Что такое Лекс Коллер и почему это важно для инвестора

Закон о приобретении недвижимости иностранцами — официально именуемый Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, в народе просто Лекс Коллер — действует в Швейцарии с 1983 года. Его логика проста: страна не хочет, чтобы иностранный капитал бесконтрольно скупал землю и жильё, прежде всего в курортных зонах.

Механизм работает через систему федеральных квот, которые затем распределяются между кантонами. Ежегодно Конфедерация устанавливает общий лимит разрешений — он составляет 1500 единиц в год на всю страну. Казалось бы, немного. Но дьявол, как всегда, в деталях распределения.

Важно понимать: Лекс Коллер распространяется не на всех иностранцев. Граждане ЕС и ЕАСТ, постоянно проживающие в Швейцарии, фактически приравнены к гражданам страны и под действие закона не подпадают. Квоты касаются прежде всего нерезидентов — тех, кто хочет купить швейцарскую недвижимость, не имея постоянного вида на жительство.

Как устроено квотирование: федеральный уровень

Федеральный совет ежегодно определяет общий пул разрешений. В 2024 году лимит остался на прежнем уровне — 1500 единиц. Это количество сделок, которые нерезиденты могут совершить по всей стране за календарный год. Каждое разрешение — это одна сделка, один объект.

Квоты распределяются между кантонами пропорционально нескольким факторам: туристической нагрузке, историческому спросу и административной ёмкости местных органов. Кантоны, в которых нет туристической инфраструктуры или исторически не было иностранного спроса, не получают квот вовсе.

«Земля — это единственное, что нельзя ни создать, ни умножить.»

— Марк Твен

Именно эта конечность ресурса и определяет логику всей швейцарской регуляторной системы. Квоты — это не бюрократический каприз, а инструмент защиты рынка.

Распределение квот по кантонам в 2024 году

Не все кантоны участвуют в системе квотирования — только те, где существует реальный рынок курортной недвижимости для иностранцев. Основной объём приходится на альпийские кантоны.

Цифры носят ориентировочный характер — точные данные публикует Федеральное управление юстиции (FDJP). Распределение может незначительно корректироваться в течение года в случае неиспользования квоты одним кантоном и повышенного спроса в другом.

Кантоны с наибольшим спросом: что происходит на практике

Вале и Граубюнден — безусловные лидеры. Именно здесь сосредоточены самые дорогие и престижные объекты: шале в Вербье, апартаменты в Санкт-Морице, резиденции в Церматте. Квоты в этих кантонах расходуются ещё в первой половине года.

Это создаёт реальную конкуренцию среди покупателей. Инвесторы, которые начинают оформление разрешения осенью, рискуют просто не успеть — и ждать следующего года. Поэтому опытные брокеры рекомендуют начинать юридические процедуры не позднее января–февраля.

В Граубюндене ситуацию дополнительно осложняют местные ограничения конкретных муниципалитетов. Санкт-Мориц, например, имеет собственный внутренний регламент, ограничивающий долю нерезидентов в отдельных жилых комплексах.

Андерматт — особый случай

Отдельного внимания заслуживает курорт Андерматт в кантоне Ури. Здесь действует специальное исключение из Лекс Коллер: в рамках масштабного девелоперского проекта Andermatt Swiss Alps AG иностранцы могут приобретать апартаменты без использования кантональной квоты.

Это исключение было согласовано на федеральном уровне как стимул для привлечения инвестиций в депрессивный регион. Результат оказался впечатляющим — Андерматт за десятилетие превратился в полноценный международный курорт. Для инвестора это означает один из немногих легальных путей обойти квотную систему.

На что обратить внимание при подаче заявления

Получение разрешения в рамках квоты — не автоматический процесс. Кантональные органы рассматривают каждую заявку индивидуально. Вот ключевые критерии, которые влияют на решение:

• Тип объекта. Разрешения выдаются исключительно на жилую недвижимость, используемую как второй дом или дом для отдыха. Коммерческая недвижимость под Лекс Коллер не подпадает.
• Площадь объекта. Максимально допустимая жилая площадь для иностранца — 1000 кв. м участка и 200 кв. м жилой площади. Превышение требует отдельного обоснования.
• Статус заявителя. Гражданство, страна налогового резидентства и наличие деловых связей со Швейцарией влияют на приоритет рассмотрения.
• Назначение объекта. Владелец не может сдавать объект в долгосрочную аренду без уведомления кантона. Краткосрочная туристическая аренда, как правило, допустима.
• Сроки подачи. Чем раньше в календарном году подана заявка, тем выше шансы на получение разрешения до исчерпания квоты.

Тенденции 2024 года: что изменилось

По данным FDJP, в 2023–2024 годах спрос на разрешения в рамках Лекс Коллер вырос примерно на 12% по сравнению с периодом 2020–2021 годов. Рост обусловлен несколькими факторами.

Во-первых, общемировой тренд на диверсификацию активов привёл состоятельных инвесторов из Ближнего Востока, Азии и Великобритании на швейцарский рынок. Во-вторых, ослабление евро сделало швейцарские объекты относительно доступнее для ряда категорий покупателей. В-третьих, после пандемии резко вырос интерес к загородной и горной недвижимости как таковой.

Всё это означает, что квоты в топовых кантонах в 2024 году будут исчерпаны раньше обычного. Инвесторам, рассматривающим покупку в Вале или Граубюндене, критически важно действовать заблаговременно и с опытным юридическим сопровождением.

Практический вывод

Система квот Лекс Коллер — не барьер, а правила игры. Понимая механику распределения по кантонам, инвестор может выстроить стратегию: выбрать курорт с незаполненной квотой, рассмотреть Андерматт как вариант без ограничений или планировать сделку с учётом сезонности спроса на разрешения.

Главное правило: начинать процесс нужно задолго до подписания предварительного договора. Швейцарская бюрократия работает качественно, но не быстро.